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Crédit immobilier
Un exemple précis pour
une meilleure compréhension
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Imaginons un couple M. & Mme, âgés de 68 ans, sans enfant, possédant en communauté une belle villa sur la Côte- d’Azur. Ils reçoivent des revenus en proportion. Après leur décès l’ objectif est de continuer à vivre dans cette villa et de la transmettre à leurs six neveux et nièces.
Ils ont déposé un testament chez leur notaire qui précise leur volonté. Compte tenu de la valeur de leur bien (10 millions d’euros), ils ont très bien conscience que leurs neveux devront verser au décès du survivant d’entre eux des droits de succession représentant 55 % de la valeur du bien, soit 5,5M€.
Imaginons aussi que ce couple soit conseillé par un conseiller en gestion de patrimoine intelligent qui leur propose le schéma suivant :
Un crédit hypothécaire sur la valeur totale de la villa évaluée par expertise, soit 10M€.
Ces 10M€ acquis auprès de la banque sans autre garantie (assurance décès) qu’une prise d’hypothèque sur leur propriété (donc sans questionnaire médical ni limite d’âge), sont ensuite placés sur un contrat d’assurance vie en adhésion unie avec dénouement au dernier décès, souscrit au Luxembourg avec un représentant fiscal français. Il faut noter que même si M. et Mme ne souhaitent pas choisir la communauté universelle, ce type de souscription est admis au Luxembourg. En effet, les compagnies d’assurances vie, au Luxembourg n’obligent pas aux couples d’être mariés sous le régime de la communauté universelle (avec clause d’attribution intégrale ou préciput sur le contrat) pour souscrire une adhésion ensemble.
D’ailleurs, elles n’obligent pas non plus aux co- souscripteurs d’être mariés. Les bénéficiaires en cas de décès de ce contrat sont incontestablement les neveux. Le couple étant âgé, au moment de la souscription, de moins de 70 ans, leur contrat d’assurance vie est donc géré par l’article 990 I du Code général des impôts.
Au premier décès, la villa est donnée au conjoint survivant sans taxation en raison de l’hypothèque (l’exonération des droits de succession pour le conjoint survivant n’étant pas encore actée au jour de la rédaction de cet article). Le contrat d’assurance vie devient la l’exclusive propriété du conjoint survivant.
Afin d'échapper à la qualification par les services fiscaux de donation indirecte de la moitié de la valeur de rachat de ce contrat qu’encoure la souscription conjointe avec dénouement au second décès, il serait nécessaire de conseiller aux époux de modifier leur contrat de mariage ( communauté universelle et clause d’attribution intégrale ou de préciput sur le contrat). On pourrait aussi limiter ce risque, grâce à la réforme fiscale en cours, par un patrimoine de la valeur de rachat au conjoint survivant (exonéré de droits de succession).
Au décès du conjoint survivant, du fait de l’hypothèque, la villa est donc transmise aux neveux et nièces sans taxation. Pour ce qui est du contrat d’assurance vie, les capitaux versés à chaque bénéficiaire tiendront une taxe de 20 % au delà de l’abattement de 152 500 € appliqué à chaque bénéficiaire. Si on prend comme hypothèse de travail que toutes les valeurs vues ci- dessous restent invariants, le montant total des droits de succession passe avec l’utilisation de ce schéma :
1817000 €, ce qui représente par rapport à la première option une riche économie d’environ 3683000 €.
Pour différents cas de figure ce type d’exemple peut être multiplié. Dans le cadre d’une approche globale, le crédit hypothécaire, s’il est bien maîtrisé, est un outil très congru de refinancement ou de diversification en termes d’allocation d’actifs. Ses implications peuvent se monter aussi massives qu’originales, y compris dans le cadre de la gestion patrimoniale du dirigeant d’entreprise : portage de stocks option, rachat de part de société, voire OBO…
N’oublions pas toutefois que c’est un instrument compliqué, dont la coordination peut se vérifier des plus délicates et que sa mise en œuvre demande une équipe de professionnels efficaces et compétents. | 
