Un marché promoteur pour les assureurs
Prêt viager hypothécaire et hypothèque rechargeable vont permettre de mobiliser la valeur du patrimoine immobilier stagnant dans le financement de l’économie pour relancer consommation et croissance, affirmait le ministre de l’Economie de l’époque Nicolas Sarkozy, en présentant ces mesures en 2004. La croissance est appuyée par la consommation. L’un des moyens de l'augmenter c’est le crédit. L’hypothèse immobilière formera un instrument pour y arriver. Bercy veut pousser les Français à emprunter autant que leurs voisins européens, en mobilisant la valeur de leur patrimoine immobilier.
La sureté revolving vient au secours de la consommation
Les banques prête en fonction des capacités budgétaires de l’emprunteur et non en fonction des biens en sa possession. Un groupe de travail composé de praticiens et de professeurs de droit examinait la réforme du droit des sûretés. Ses composants se sont accaparé du sujet et ont conseillé d’introduire ces nouveaux outils dans le projet de texte qui donna naissance à l’ordonnance du 23 mars 2006 relative aux sûretés. Dorénavant, le code civil comprend ces deux nouveaux produits que sont l’hypothèse rechargeable et le prêt hypothécaire viager.
Antérieurement à la réforme, un particulier possédant sa résidence principale sur laquelle une hypothèse avait pu être prise en caution de l’emprunt ayant servi à son financement et dont une part avait été remboursée ne pouvait, aisément, obtenir un nouveau prêt en accordant une sûreté de ce bien. Il n’avait alors d’autres choix que d’avoir recours à un crédit classique, à un coût plus élevé. Grâce à l’hypothèse rechargeable, il peut désormais demander à sa banque le rechargement de son hypothèque pour obtenir un nouveau financement.
Ce procédé pourrait donner accès au crédit à certaines personnes solvables, non fragiles, mais que les banques jugent peut fiable en raison de l’irrégularité supposée de leurs revenus (à l’exemple des contrats de travail à durée déterminée à répétition, travail temporaire, entrée récente dans l’emploi). Pour ces personnes ayant des revenus sont suffisants, mais qui sont mal notées par leurs banquiers, l’hypothèse rechargeable leur permettra d’accomplir leurs projets.
Leur maison, qui forme leur capital principal, devient un répondant pour leurs besoins en matière de consommation, pour l’achat d’une automobile ou le financement de travaux et le tout après plusieurs opérations, sans frais additionnels. Elle crée une enveloppe qui sera loisible au constituant d’utiliser ensuite à son gré, souligne Michel Grimaldi, professeur à l’université Paris II et président du groupe de travail. L’immeuble couvert d’une telle hypothèse reste saisissable par les créanciers chirographaires en constituant, entre lesquels, s’il n’existe plus de créances garanties par l’hypothèque, le prix sera distribué. Elle suppose toutefois qu’une clause soit introduite dans l’acte constitutif la prévoyant expressément.
Mauvaise pente immobilière et mauvais clients potentiels
En ce qui concerne le second nouveau produit mis à la disposition des créanciers, le prêt viager hypothécaire, il pourrait prendre la place du viager classique auquel ont recours les personnes âgées. Elles troquent le seul bien immobilier qu’elles possèdent, leur résidence principale, contre une rétribution et perdent la propriété, mais en conservent l’usage pour y habiter.
Ayant une durée de vie de plus en plus longue, elles découvrent des besoins nouveaux (dépendance) ou des désirs de profiter davantage de leur retraite (travaux d’aménagement de la maison) et ont besoin de ressources complémentaires. Avec la réforme, elles peuvent acquérir un prêt lié à la valeur de leur bien immobilier, dont elles restent néanmoins propriétaires. Elles n’ont rien à débourser, l'épuration de la dette s’effectuant par la vente du bien immobilier à leur décès ou après leur départ en maison de retraite. Les héritiers n’ont rien à rembourser non plus. Une fois le décès survenu, la maison est vendue, sauf s’ils veulent eux-mêmes rembourser le crédit. Si le bien vaut moins, la banque supporte la perte. S’il vaut plus, la différence revient alors aux héritiers.
Pour le moment, les banques semblent très réservées à l’égard de ces nouveaux instruments. LCL avoue ne pas commercialiser et n’avoir pas de projet avancé en la matière. Cette timidité s’explique par un manque de confiance dans le marché de l’immobilier : le monde bancaire craint un retournement et une baisse des prix. Les biens servant de garantie seraient surévalués. Par ailleurs, elles ont peur que les personnes ayant recours à ces prêts soient celles qui ont épuise leur capacité bancaire. Parmi les exceptionnels établissements qui font une offre dans ce domaine, l’UCB, filiale de BNP Paribas, présent à ses clients une hypothèse rechargeable pour assurer leur crédit immobilier au même coût que l’hypothèse classique.
Recharger et moins coûteux que renouveler
La garantie est généralement moins coûteuse, car certaines mutuelles de la fonction publique avalisent gratuitement les prêts de leurs affiliés et, dans le cas d’une caution crédit logement, une ristourne de cotisation est possible en fin de crédit. Ensuite vient privilège du prêteur de fonds et la garantie la plus onéreuse reste fréquemment l’hypothèque. Cette nouvelle hypothèque intéresse donc les emprunteurs qui ne sont pas éligibles à une caution comme celle du crédit au logement et qui font construire ou réalisent des travaux.
Pour un ménage qui fait par exemple construire une maison d’une valeur de 150000 euros, avec un crédit pour le même montant, la caution est aujourd’hui une hypothèque rechargeable égale au montant du prêt. Ce ménage dispose alors d’une capacité de recharge de 50000 euros cinq ans plus tard, lorsqu’il aura réglé la totalité de ce montant. Il devra payer une convention de rechargement qui lui coûtera moins chère qu’une hypothèque de second rang s’il avait pris au départ une hypothèque conventionnelle.
Les nouveaux crédits garantis par ce type de sûreté représentent 20% de la nouvelle production d’UCB, soit plusieurs milliers de dossiers. Cela concerne des crédits immobiliers ou des travaux d’un montant supérieur à 215000 euros. Si, en principe, la capacité de recharge peut s’utiliser pour garantir tout nouvel emprunt, dans la pratique, cela ne se fera que pour les crédits immobiliers ou pour de gros travaux. En ce qui concerne les crédits à la consommation, il est préférable pour l’emprunteur de ne pas utiliser sa capacité de recharge. D’ailleurs, les établissements ne demandent pas de garantie pour des crédits inférieurs à 21500 euros.
Le poids du passée plombe la nouvelle donne
En matière d’assurances, l’UCB a fait le choix de couvrir les emprunteurs en décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) dans le cadre du contrat groupe mutualité négociée avec la CNP. Il est réalisable de ne pas assurer le risque d’incapacité temporaire totale quand l’emprunteur est à moins de trois ans de la retraite pour les investisseurs. Idem pour l’achat d’une résidence principale s’il peut payer 70% de l’échéance sans les revenus professionnels non assurés ou s’il possède une épargne ou d’un patrimoine hors résidence principale représentant trois ans au moins d’échéances, ou s’il peut, bénéficier d’une caution solidaire.
En tant qu’assureur des banques, Axa s’occupe pour le moment des requêtes de couverture pour des opérations utilisant l’hypothèque préexistante comme nouvelle demande, faute d’avoir aménagé ses produits. En effet, ses couvertures sont aujourd’hui accordées en tenant compte du fait que les prêts sont amortissables sur une certaine durée. La compagnie est dans l’incapacité de « recharger » la couverture d’assurance sans nouvelle tarification du danger et sans nouvelles formalités d’adhésion. Cette première approche tenant compte de l’existant, l’éventualité de rechargement de l’hypothèse ne paraît donc pas aujourd’hui éveiller beaucoup de demandes nouvelles sur le marché.
Imagine comment amenager un viager qui dure
Cependant, depuis le 24 mai 2007, la Société Générale distribue également l’hypothèque rechargeable, mais n’a pas d’offre en matière de prêt viager hypothécaire. Par contre, le Crédit Foncier s’est jeté sur ce créneau et propose à sa clientèle un nouveau produit, Foncier Réversimmo, qui comprend des solutions personnalisées, ajustées à tous les types de clients en fonction de leur age, de leur revenu et de leur cible patrimoniale. Ce produit est accessible aux seniors dès l’age de 65ans. Les prises de garanties sont possibles sur des quotes-parts de pleine ou de nue-propriété, sur une résidence principale ou secondaire, ou bien locatif. Une expertise immobilière est faite par Foncier Expertise, dont le coût, de l’ordre de 600 euros, est offert aux clients qui donnent suite à l’offre de prêt.
Le capital est mis à disposition en un seul versement, le prêt minimal s’élève à 20000euros, avec des frais de dossiers de 4% et un taux de 8,5%. Des versements réalisés en plusieurs fractions selon le rythme défini par le client sont à l’étude pour 2008, ainsi que des déblocages de fonds récurrents et viagers totalement défiscalisés contrairement aux rentes viagères à titre onéreux. Axa collabore aux cotés du Crédit Foncier et l’accompagne dans le lancement de ce produit. La compagnie a mis au point avec ce dernier une couverture qui va permettre à la banque de lancer cette offre de prêt viager hypothécaire sur deux plans : la longévité de la vie humaine et les fluctuations du prix de l’immobilier.
Le modèle britanique : difficile de faire plus simple
- Au Royaume-Unis, le terme de mortgage signifie à la fois hypothèque, crédit hypothécaire et crédit immobilier. Cette subtilité de vocabulaire démontre donc que le crédit immobilier outre-Manche ne peut être qu’hypothécaire.
- La procédure de constitution d’une hypothèque y est très simple : il n’y a pas d’obligation de conseil juridique préalable et seule la présence d’une tierce personne qui certifie la signature de l’acte est requise.
- L’endettement y est principalement à taux variable ou aisément négociable, ce qui est vrai pour 70% des crédits et le refinancement (re-mortgaging) des emprunts est chose très courante. Cette procédure a notamment été favorisée par le niveau historique très bas des taux d’intérêt. Et cette prépondérance du crédit à taux variable favorise la fluidité du marché et le changement de créancier.
-Au total, l’endettement des ménages britanniques se situe autour de 110% de leur revenu disponible brut et la proportion des propriétaires y est de 69%.
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