Jean de la Fontaine avait absolument raison en affirmant ceci : « Rien ne sert de courir, il faut partir à point ».
C’est le même procédé qu’il faut adopter afin de réussir un placement défiscalisant: il faut s’y mettre le plus tôt possible et à partir du début de l’année. D’autant plus que les avantages fiscaux les plus importants sont acceptés pour des opérations d’investissement immobilier qui, par définition, sont des actions à guider sur le long terme.
Avant de se jeter, il faut tout d’abord analyser l’objectif recherché, en dehors de la volonté de réduire la note fiscale : l’investisseur souhaite-t-il acheter un logement pour y loger son enfant ? Préfère-t-il se procurer des revenus complémentaires au moment de sa retraite ou des maintenant ? Veut-il occuper un appartement quelques semaines par an en attendant que celui-ci devienne sa résidence principale dans le futur ? Proche de la barre fatidique de 23000 euros annuels de loyers qui lui consentent d’opter pour le statut de loueur en meublé professionnel, désire-t-il effectuer une nouvelle acquisition dont les loyers encaissés lui permettent de franchir le cap ? Réalise-t-il son premier investissement locatif ?
Autant d’interrogations dont les réponses doivent être apportées dans le cadre d’une analyse patrimoniale avec l’aide d’un conseiller en gestion de patrimoine, avant la recherche du produit répondant à la demande.
De nombreux points communs
Tous ces placements dans l’immobilier locatif ont d’abondant points communs : en ce qui concerne les biens immeubles, c’est un placement à long terme peu liquide. La prévision de le revendre face à un coup dur n’est pas à prévoir, ce qui nécessite de garder parallèlement une épargne de précaution
- Il est conseillé de prévoir de le conserver au minimum quinze ans, sous peine de d’avoir à payer une taxation sur la plus-value (27%) en cas de revente avant l’expiration de ce délai.
- La gestion de locataires est à préparer : les rechercher, établir le bail ou sa reconduction, garantir le suivi du loyer, examiner les plafonds de ressources lorsqu’ils sont exigés. Cela mène à définir si l’on peut le faire par soi-même (ce qui pose la question du temps, du savoir-faire et de l’éloignement) ou si l’on confie la gérance à un professionnel, ce qui a un coût, à intégrer au rendement espéré
- En cas de location non-meublée, le bail à signer avec le locataire est arrangé sous le respect de la loi 1989 qui ne permet pas toutes les libertés au propriétaire, surtout en matière de renouvellement ou pour reprendre son logement ;
- S’il s’agit de logements récents (particulièrement dans le cadre Borloo, Robien ou Girardin), il faut assimiler au budget de gestion les charges de copropriétés qui sont fréquemment plus lourdes que dans les immeubles anciens : parking, espaces verts, et ascenseurs dans les immeubles de quatre étages et plus ;
-Aucun avantage fiscal n’est accordé sans une (ou nombreuses) contraintes en contre-partie : par exemple des durées minima de location, des plafonds de ressources du locataire, de recettes minimales…
Avant d’envisager ce genre d’opération, l’investisseur doit obligatoirement vérifier que cette contrainte est bien en concordance avec ce qu’il compte faire, qu’elle ne lui semble pas insupportable ou de nature contraire à son projet.
Se procurer rapidement des revenus complémentaires
L’investisseur qui est à la recherche des revenus supplémentaires réguliers peut choisir un projet immobilier bénéficiant du dispositif Robien recentré. Il bénéficie alors de trois avantages :
- Les plafonds de loyers à honorer étant voisins des prix pratiqués sur le marché des abords des grandes villes, il peut aussitôt trouver preneur. -Les ressources des locataires en mesure d’occuper le logement à titre de résidence principale ne sont pas limitées, ce qui élargit beaucoup la recherche des occupants éventuels. Et cet élément est nécessaire car il ne doit pas s’écouler plus de douze mois entre l'achat ou l’achèvement et la mise en location, sous peine de perdre l’avantage fiscal ;
- L’habitation peut être concédée en location, contre un bail régulier à un parent ou un enfant qui n’est pas calculé à charge pour le calcul de l’impôt sur le revenu, sans perdre l’avantage fiscal. Si l’enfant ou le parent n’a pas de revenus suffisants pour s’acquitter du loyer, le bailleur peut lui verser une pension, déductible de ses propres revenus, ce qui atténue d’autant sa base imposable soumise à l’impôt sur le revenu.
- Choisir un investissement réalisé en Robien recentré notifie savoir qu’il faut s’engager sur une location d’au moins neuf ans. Toute location arrêtée avant l’expiration de ce délai remet en cause l’avantage fiscal concédé lors de l’acquisition. Le changement de locataire en cours de bail est sans impact à condition que la vacance entre deux occupants ne dépasse pas douze mois. Même si la demande en logement est plus forte que l’offre, le choix de l’emplacement est de la plus haute importance pour ne pas manquer de locataires. Il faut favoriser les centre-villes, les zones bien desservies par les transports urbains, la proximité d’une zone universitaire ou de bureaux.
Au sujet de la rentabilité souhaitée de l’opération, les plafonds de loyers à honorer sont plus élevés que ceux autorisé par le dispositif Borloo. Et comme les prix d’achat sont hauts, cela permet un meilleur retour en investissement (hors prise en compte de l’avantage fiscal). Il n’y a pas de chiffre exact mais actuellement la productivité d’un investissement de ce type tourne autour de 3,8%.
La location meublée consent elle aussi de percevoir des loyers complémentaires. Et dans cet pensée, l’investisseur a le choix entre des loyers réguliers (location directe à l’année de logements meublés ou par le biais d’un gestionnaire de résidence de tourisme) ou occasionnels (locations saisonnières). Peu importe la formule retenue, la location meublée propose plus de flexibilité que la location nue. C’est une activité exigée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Son régime est donc permanent et n’est pas soumis à une date limite (contrairement à la loi Girardin), ni à un dispositif d’incitation ponctuel. Sur le plan civil, la rédaction du bail est autonome quant à la répartition des charges entre le bailleur et le locataire ce qui permet de mettre à la charge de ce dernier la taxe foncière, diverses dépenses d’entretien…
Aucune durée minimale n’est exigée en location saisonnière. Et si le logement meublé constitue la résidence principale de l’occupant, la durée du bail est de un an minimum (contre trois ans en location nue) renouvelable. Cette souplesse intéresse celui qui veut faire de la location « en attendant » de reprendre le logement pour son propre compte ou qui le loue à un étudiant pendant la durée de ses études avant d’y loger un parent.
Autre avantage de la location meublée : le risque d’impayé est quasi nul, les loyers étant réglés au préalable ou payés par des parents ou des entreprises pour loger les membres du personnel en mission ou en déplacement.
C’est surtout sur le plan fiscal que le résident les principaux avantages de la location meublée. Si les recettes annuelles natives de cette activité n’excèdent pas 76300 euros par an (soit une moyenne de 6358 euros /mois), le bailleur peut adopter le régime du micro BIC qui lui concède un abattement forfaitaire de 72% au titre de tous les frais et qui l’exonère à la fois de tenir une comptabilité et de faire une déclaration professionnelle en plus de la déclaration générale des revenus. Ce pourcentage de 72% est intéressant comparé à celui de 40% accordé dans le régime du micro-foncier, pour l’ensemble des charges également. Qui plus est, le régime du micro foncier est beaucoup plus restreint et concerne beaucoup moins de bailleurs, puisque les recettes annuelles pour en jouir ne doivent pas dépasser 15000 euros.
Céder des logements en location meublée permet pareillement de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) qui offre deux importantes possibilités fiscales : déduire des résultats imposables un amortissement du bien immobilier à raison de 2 ou 3% par an et déduire l’ensemble des charges et intérêts d’emprunt chargeant le logement pour créer un déficit imputables sur la totalité des revenus. Si ce revenu n’est pas suffisamment important pour les absorber, les déficits sont reportable sur les dix années suivantes. Pour avoir ce statut de LMP, les recettes doivent atteindre au moins 23000 euros par an ou représenter plus de la moitié des revenus du bailleur.
Celui qui dispose déjà de revenus proches du seuil fatidique a tout intérêt à effectuer un nouvel investissement lui permettant de franchir la barre pour obtenir ce statut.
Jouer la diversification patrimoniale
D'après le célèbre adage qui préconise (à raison) de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier, investir dans l’achat d’un logement Outre-mer permet de prendre position sur un marché différent de celui de la métropole tout en bénéficiant d’une très importante réduction d’impôt. Même si ces territoires ont chacun des particularités, ils ont en commun une population très jeune et en forte expansion, ce qui se traduit par une très forte demande de logements, des deux pièces et plus. Le niveau d’exigence des locataires doit inciter l’investisseur à privilégier in logement doté d’un parking, d’une varangue et d’un jardinet ou un balcon. L’équipement solaire qui permet la production d’eau chaude gratuite est également très apprécié.
Compte tenu de la vitesse à laquelle les constructions sortent de terre, l’achat se fait dans la grande majorité en l’état futur d’achèvement (VEFA). Le logement ne sera donc pas achevé en 2008 mais en 2009 ou 2010 et la réduction d’impôt ne pourra commencer à jouer qu’à partir de ces années-là. Il faut également savoir que construire sur une île revient plus cher par besoin d’importer tous les matériaux. Et que le prix limite du mètre carré sur lequel est calculée la réduction d’impôt est aujourd’hui systématiquement largement dépassé.
Si le logement retenu est déjà construit, il faut faire preuve de la plus grande attention pour l'acheter et vérifier qu’il ne s’agit pas d’une queue de programme ou d’un logement très décentré ou très éloigné des bassins d’emploi et d’activité économique.
Sur le plan fiscal, l’investisseur qui achète un logement neuf qu’il donne en location non meublée à un locataire qui en fait sa résidence principale jouit d’une réduction d’impôt allant de 40% à 64%, étalée sur cinq ou six ans.
Si l’investisseur accepte de respecter des plafonds de ressources pour les locataires (on parle alors de secteur intermédiaire),la réduction d’impôt est de 50% ou de 54% si le logement est pourvu de l’énergie solaire, étalée sur cinq ans.
Si l’investisseur veut louer sans contrainte (pas de plafonds de loyers ni de ressources du locataire : c’est le secteur libre), la réduction d’impôt est haussée de 10%. Cet avantage fiscal( dit loi Girardin) s’applique jusqu’en 2017.
Peu importe l’option retenue, la réduction est calculée sur un prix de revient au m2 retenu à hauteur de 1959 euros hors taxe (limite 2007, celle de 2008 n’est pas encore connue à l’heure actuelle). L’excédent ne permet pas la réduction d’impôt. Or les programmes offerts à la vente aujourd’hui sont tous proches des 3000 m2. Il y a donc une partie du prix payé qui ne bénéficie d’aucun avantage fiscal.
L’investisseur qui ne désire pas procéder à un investissement locatif direct peut choisir l’achat de parts de SCPI fiscales. Il en existe de nombreux genre sur le marché : des SCPI Borloo, Girardin, Robien, Malraux… Acheter des parts de SCPI offre plusieurs avantages :
- L’enjeu de départ est beaucoup moins élevé (en moyenne 5000 euros) ;
- Au sujet de parts, l’investissement est plus liquide et la revente plus rapidement réalisable ;
- L’avantage fiscal rattaché à l’opération en direct est aussi accordé pour l’acquisition de parts et ce, sans devoir attendre la mise en location effective. Seule différence : l’amortissement Borloo ou Robien est calculé sur 95% de la valeur des parts ;
- L’investisseur peut se procurer différentes sortes de SCPI et réunir les avantages fiscaux de plusieurs dispositifs : par exemple des parts de SCPI Borloo et de SCPI Girardin pour avoir droit à l’amortissement Borloo, l’abattement de 30%sur les revenus locatifs et les réductions d’impôt de 50% pour l’Outre-mer dans le secteur intermédiaire.
- Adapter le nombre de parts à acheter en fonction du montant de l’impôt à réduire.
Au sujet des SCPI Malraux, une partie importante du prix d’achat des parts employé aux travaux de réhabilitation peut être déduite du revenu global et engendrer un déficit foncier. Cela permet de réaliser une économie d’impôt très élevée, surtout pour les contribuables imposés dans la tranche à 40%.
Il est donc conseillé d'acheter des parts le plus tôt possible dans l’année pour obtenir le plus d’avantages possibles.
Etaler son investissement dans le temps
Celui qui envisage de réaliser ses opérations sur plus d’une année doit guider son choix sur une acquisition en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), sur une opération Malraux ou sur un achat de monuments historiques. Les appels de fonds sont donc étalés dans le temps. En effet, en VEFA, au moment de la signature du contrat de réservation, le promoteur peut vous demander un dépôt de garantie au maximum de 5% du prix prévisionnel fixé dans le contrat de réservation si la vente doit être signée dans un délai d’un an ou de 2% si la vente doit être signée dans un délai de deux ans. Après, il faut verser des acomptes à l’ouverture du chantier, la mise hors eau et hors air, les fermetures…Cela permet d’aligner les versements et les déblocages de crédit sur deux ou trois ans. Pour le placement Malraux, cela peut s’échelonner sur quatre ans si la rénovation est très coûteuse.
Fiscalement, tant que la location n’est pas réelle, les avantages du dispositif Robien/Borloo ne sont pas adoptés. Par exemple, si un logement est acheté sur plan en 2008 et livré achevé en 2009, l’amortissement ne pourra être déduit que des revenus de 2009. C’est donc l’impôt sur le revenu payé en 2010 qui sera déduit. Au sujet du dispositif Malraux, l’avantage fiscal revient à créer un déficit foncier né des dépenses indispensables à l’opération de restaurations immobilière, sans limite de montant et intégralement déductible du revenu global imposable. Cette planification peut intéresser un contribuable qui sait qu’il va devoir faire face à un surplus d’impôt, suite au départ d’un enfant rattaché ou d’une promotion programmée.
Acheter pour en profiter plus tard
Dans le cas où investir est fait dans le but d’occuper le logement après, au moment de la retraite par exemple ou de retour en France pour les personnes expatriées, il est alors intéressant d'acheter un appartement dans une résidence de tourisme classée, située en zone de revitalisation rurale ou non. La gestion est donnée pendant au moins neuf ans (dans la pratique, les baux sont généralement de onze ans) à un exploitant professionnel qui s’occupe de l’intégralité de la gestion : recherche des touristes occupants, entretien de la résidence, suivi des travaux de réparations…Il reverse aux propriétaires les loyers, déduction faite des charges et du coût de gestion.
Au moment de l’achat, l’investisseur peut choisir de ne pas occuper du tout son logement et d’en tirer la plus forte rentabilité (entre 3,5 et 4%) ou d’en disposer pendant huit semaines au maximum en acceptant un bénéfice plus faible (environ 2,5%). A l’expiration du bail, il peut récupérer son appartement pour y demeurer ou le concéder en location comme bon lui semble. Attention néanmoins à la clause du bail qui peut permettre l’exploitant à réclamer une indemnité compensatrice pour perte de la propriété commerciale.
Sur le plan fiscal, l’acquisition d’une résidence de tourisme classée permet la récupération de la TVA de 19,6% comprise dans le prix de vente. L’achat se fait donc hors taxe, donc une économie de 16,4% par rapport au prix TTC. Mais il faut garder le logement au moins vingt ans car s’il est revendu avant l’expiration de ce délai, il faut rembourser quatre vingtièmes de la TVA d’origine. Le bailleur jouit, selon son niveau annuel de recettes, du statut de loueur en meublé professionnel ou non.
Si la résidence se situe en zone de revitalisation rurale (ZRR) ou une zone identique, l’investisseur profite en plus d’une réduction d’impôt de 25% du montant investi, retenue dans la limite de 50000 euros pour une personne seule ou 100000 pour un couple. Cette réduction est échelonnée dur six ans. Mais cet avantage fiscal ne doit pas dissimuler la qualité du placement et surtout celle de son emplacement.
Cet investissement doit nécessairement être réalisé sur du très long terme. Il faut donc être très vigilant sur la qualité de la construction, la solidité financière du gestionnaire et l'attraction touristique de l’emplacement. Avant de se décider, une visite sur place est nécessaire. Il peut également être sage de louer un logement dans une autre résidence gérée par l’exploitant pour s’assurer du sérieux de celui-ci.
Dans le cas où l’investisseur préférerait conserver sa liberté de gestion, fixer des durées d’occupation, il peut décider de faire louer sa résidence secondaire. Il consiste alors a des locations saisonnières qu’il est en mesure de gérer lui-même (ce qui nécessite temps et proximité) ou la confier à une agence locale.
Différemment à l’hôtellerie, aux résidences de tourisme ou aux gîtes, il n’existe pas de classement par étoiles ou épis de normes. Ce qui n'écarte pas le fait que le logement nécessite d’être habitable et équipé de tout l’ameublement. La rentabilité dépend évidemment de la localisation du bien et des périodes données en location. Fiscalement, les revenus obtenus de cette location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Dans le cas où les recettes annuelles ne dépasseraient pas 76300 euros, le loueur peut bénéficier du régime du micro BIC avec un abattement de 71% pour n’être imposé que sur 29% de ses revenus.
Reduire l'impôt sur le revenu
Si le but recherché est la volonté de fortement diminuer sur le long terme l’impôt sur le revenu, il est alors prudent de s’intéresser au dispositif Borloo, que ce soit pour le neuf que pour l’ancien. En ce qui concerne un logement neuf, le dispositif Borloo cumule deux avantages :
- l’amortissement du bien de 6% par an pendant les sept premières années, puis de 4% par an pendant les deux années qui suivent et enfin de 2,5% par an pour une période maximale de quinze ans, soit la possibilité d’amortir le bien à hauteur de 65% de sa valeur ;
- une déduction spécifique de 30% sur le montant brut des loyers perçus.
Ni le nombre, ni le montant des investissements ne sont limités. Un investisseur imposé lourdement peut donc réaliser plusieurs acquisitions pour accroître l’effet de défiscalisant et répartir ses placements sur divers programmes dans différentes régions. Et plus sa tranche d’imposition est grande, plus l’économie d’impôt est importante. Sur le plan patrimonial, il vérifiera soigneusement que les villes dans lesquelles il souhaite investir ont des loyers de marché en harmonie avec les plafonds de loyers imposés et qu’elles ont un bassin économique énergique. Il faut donc se rendre sur place, étudier les loyers pratiqués et questionner les professionnels avant de prendre sa décision.
Il doit aussi accepter que les ressources des locataires ne distancent pas les plafonds fixés chaque année et doit promettre de donner le logement en location non meublée pendant au moins neuf ans. Il ne peut y loger aucun parent, ni un enfant, sous peine d’être dépossédé des avantages fiscaux et de ne les récupérer qu’à la souscription d’un nouveau bail avec un autre locataire.
Celui qui préfère acheter de l’ancien et le rénover afin de le donner en location non meublée, tout en respectant les plafonds de loyers et de ressources du locataire, jouit de la déduction forfaitaire de 30% sur les loyers brut (Borloo ancien). Il n’a pas droit à l’amortissement mais peut soustraire des loyers perçus, le montant des travaux et engendrer ainsi un déficit foncier qui vient en compensation avec d’éventuels autres revenus fonciers.
S’il ne dispose d’aucun autres revenus fonciers pour absorber ce déficit, ce dernier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10700 euros, l’excédent venant en déduction des revenus fonciers des dix années ultérieures. Les intérêts des emprunts souscrits pour des rénovations ne sont jamais déductibles du revenu global, quel que soit leur montant. Mais ils sont reportables sur les revenus fonciers des dix années à venir. Par ce mécanisme, celui qui réalise des gros travaux peut percevoir des loyers tout en réduisant son revenu global imposable (et donc l’impôt à payer) et en valorisant son capital immobilier.
Ne pas payer l’ISF
Si l’investisseur recherche des placements immobiliers qui ne sont pas (ou peu) soumis à l’ISF, il peut entrevoir une opération de démembrement temporaire avec un professionnel. Dans ce schéma il n'achète que la nue-propriété du bien, ne finançant ainsi qu’une fraction de la valeur totale du bien, de 40 à 60% selon la durée de l’usufruit. L’usufruit est acquis par un professionnel qui administre la location, acquitte les frais et charges et perçoit les loyers. Durant toute la durée du démembrement (en moyenne quinze ans), le bien détenu en nue-propriété n’est pas imposable à l’ISF et la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier. Autre avantage : le nu-propriétaire qui ne perçoit pas de loyers n’est donc pas imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Par contre, il peut déduire ses intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers à venir. A l’expiration de la période d’usufruit, il peut ou la reconduire, ou recouvrer sans frais l’intégralité de la pleine propriété. Ce n’est qu’à ce moment que ce bien sera dans son patrimoine taxable à l’ISF mais il aura épargné de nombreuses années.
Un autre moyen de ne pas accroître le patrimoine imposable à l’ISF est d’investir dans des bois et forets et des parts de groupements forestiers. Les trois quarts de la valeur sont exonérés à l’impôt de solidarité sur la fortune mais il nécessite un engagement d’exploitation pendant trente ans, produire le certificat du directeur départemental de l’agriculture. S’il s’agit de parts de groupements forestiers, il faut les conserver pendant au moins deux ans.
Sur le plan patrimonial, il s’agit de s'envelopper de conseils de professionnels avertis, qui savent faire d’une pierre deux coups. | 
