Le marché de la vente occupé est très rare. Les villes les plus impliqués par ce marché sont :
Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Strasbourg. En décembre 2007 ce marché ne concernait que 9,8 % des ventes de logements (appartements, maisons) confondus en province.
D’après une étude de Ad Valorem (une société spécialisé dans la vente d’immeubles détenus par des industrielles avec des notaires de France) en Île-de-France, les logements occupés ne correspondent qu’a 5,5 % des ventes d’appartements.
Pour pouvoir acheter un bien brader et le revendre avec une augmentation mieux vaut le revendre sur les grandes capitales provinciales. Le prix d’achat sur les maisons est de 34,6 % et de 18,23 % en moyenne sur les appartements occupés.
Alain Davy, responsable des ventes aux investisseurs chez Ad Valorem nous enseigne « La décote est d’autant plus forte que les logements est indisponible pour longtemps et que le loyer est inférieur au prix du marché ». Il faut tout simplement être attentif avant de pouvoir revendre un logement libre. Lorsque le locataire bénéficie d’un contrat celui-ci arrive à expiration dans six ans c’est la durée légale d’un contrat lorsque le vendeur est une société et de trois ans lorsqu’il s’agit d’un particulier. Afin de pouvoir adresser à votre locataire un congé pour vente dans les règles il faut attendre janvier 2014 et attendre au minimum six mois avant la fin du contrat en lui faisant bénéficier d’un avantage sur la vente.
Désormais Ad Volarem suggère une décote de 40 % sur le coût d’achat d’un appartement de 80 m2 rue Montmartre parce que le propriétaire jouit d’un contrat en loi 48 pour 530 euros par mois. Cette situation a été crée pour des occupants protèges ou âgées qui sont impossible à destituer. Mieux vaut demander de façon délicate la raison de la décote afin de pouvoir mesurer le risque.
Christophe Zeller président de Immo-Retraite, agent immobilier Fnaim spécialisé dans les déménagements immobiliers et dans les viagers, nous explique « dans le cas de la vente occupé, le contrat de bail est transféré au nouveau propriétaire en l’état ».
Conseils : - Lisez le contrat très attentivement avec un professionnel si vous avez la possibilité.
- Pour trouvez des offres lisez la annonces.
- Il vous faut estimez les travaux pour ne pas avoir de mauvaise surprise et comparer les transactions récentes dans les quartiers.
- Inspectez les caves et demandez les comptes rendus de copropriété.
Un petit dernier conseil ne jamais prendre de décision à la légers ni dans l’urgence car vous risquerez de le regretter.
Il y a dans les grandes villes comme par exemple Paris des spécialistes de la vente « à la découpe »d’immeubles détenus par des investisseurs institutionnels.
En Île-de-France 67 % sont des particuliers alors qu’en province il y a n’a 79 %.
Alain Devy nous explique « Nos appartements sont situés dans le centre urbains, dans des emplacements de qualité et bien entretenus ».
Afin de pouvoir réaliser de bonnes affaires il faut visiter l’appartement plusieurs fois à des horaires différentes afin de pouvoir connaître les éventuelles nuances sonores par exemple.
Il faut être très attentive les panneaux placés sur les immeubles qu’il y a des lots occupés ou a vendre libre.
Christophe Zeller développe « il n’y a pas de miracles, vous devez y consacrer du temps ». | 
